[대한민국법]임대인이 법원에서 제소전화해를 하자고 하네요.

1. 임대차보호법은 임차인에게 불리한 임대차계약을 깨뜨린다. 

대한민국에서 주택 또는 상가건물의 건물주 즉, 임대인은 약자인 임차인에게 자신에게 유리한 계약조건을 제시하면서 임차인에게 불리한 내용을 수용하도록 암묵적으로 또는 대놓고 요구하기도 합니다. 이러한 임대인의 횡포를 막고 약자인 임차인을 특별히 보호하기 위하여 민법의 특별법인 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법이 존재합니다.

 

위 두 가지 임대차보호법은 소위 편면적 강행법규 또는 강행규정이라고 해서, 임대차계약서상 계약조건이 임대차보호법에 위반될 시 그 계약조항은 무효가 됩니다. 임대차보호법의 강행규정성을 이 두 가지 법에 정확히 명시하고 있습니다. 예를 들어, 임대인이 계약기간을 임대차보호법에서 정한 기간보다 짧게 하자고 요청하여 할 수 없이 계약서를 그렇게 쓴 경우라 하더라도, 임대인은 해당 기간을 주장할 수 없습니다. 

 

주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등)  ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

상가건물임대차보호법 제9조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

 

https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?efYd=20201210&lsiSeq=218963#0000

주택임대차보호법 | 국가법령정보센터 | 법령 > 본문

 

https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%83%81%EA%B0%80%EA%B1%B4%EB%AC%BC%EC%9E%84%EB%8C%80%EC%B0%A8%EB%B3%B4%ED%98%B8%EB%B2%95

상가건물임대차보호법

 

a1

 

2. 막무가내 임차인은 감당하기 어렵다.   

분명 대한민국에서 임차인은 임대인에 비해서 약자인 것이 사실입니다. 하지만 세상에는 악하거나 독한 임대인만 있는 것도 아니고, 선하거나 유순한 임차인만 있는 것도 아닙니다. 임차인은 임대차계약을 체결할 당시 당연히 자신의 여러 가지 상황, 이유, 목적 등을 가지고 해당 부동산을 임차하고, 임대인의 요구사항들을 부득이 거의 다 수용하면서 임대차계약서에 날인을 합니다.

 

그런데 임차인은 임대차계약서에 정한 임대차기간이 끝날 무렵 아니면 그  중간에 임대인의 요구사항들을 거부하면서 임대차보호법의 편면적 강행규정성을 주장합니다. 그나마 이러한 임차인은 법에 근거한 적법하거나 정당한 주장을 한다고 볼 수도 있습니다. 그런데 어떤 임차인은 막무가내로 임대차목적물을 명도 해주지 않고 말도 안되는 요구사항들을 거꾸로 임대인에게 요구하기도 합니다. 

 

어떤 임차인이든 임대차계약서와 다른 주장을 한다면, 시간과 돈이 차고 넘치는 임대인이 아니라면 이 상황을 감당하기는 쉽지 않습니다. 당연히 임대인은 임차인에게 사적 강제력을 사용할 수 없기 때문에 소송을 통해 이 문제를 해결해야 할 것입니다. 임대인이 소송에서 승소한다고 하더라도, 해당 임대차목적물을 주택으로 상가로 실제 거주 또는 사용하면서 막무가내로 나온다면 집행절차가 순조롭게 진행되기도 어렵습니다. 

 

3. 임대인이 요구하는 제소전화해, 너무 두려워하지 않아도 된다.  

제소전화해는 다툼이 있는 계약 조건에 관하여 향후 실제 다툼이 생긴 후에 법원에서 소송을 통해 해결하는 것이 아니라 다툼이 있는 계약조건에 대한 합의를 법원에서 재판장 앞에서 하는 것을 말합니다. 그 제소전화해는 소송을 한 것과 같은 효과가 있고, 제소전화해조서는 판결문과 같은 효과가 있습니다. 이러한 효과가 엄청나기 때문에 계약 당사자들은 제소전화해를 많이 활용하고 있습니다. 

 

제소전화해는 계약의 여러 종류 중에서도 임대차계약에서 주로 활용되고, 제소전화해를 요구하는 당사자는 보통 임대인이 됩니다. 임차인이 임대차계약 기간 중 또는 기간 만료 시 임대차계약서와 다른 내용을 주장한다면 임대인은 그 문제를 사후에 해결해야 하는 것이 됩니다. 그렇다면 임대인은 그 이후로 엄청난 시간과 비용을 지출하게 됩니다. 그래서 임대업을 주로 하는 임대인 또는 법인이 아닌 개인인 임차인과 계약한 임대인 등은 제소전화해를 임대차계약의 필수과정으로 진행하기도 합니다. 

 

제소전화해는 신청인(보통 임대인)과 피신청인(보통 임차인)이 법원에 출석하여 상호 임대차계약의 중요 합의사항들을 재판장 앞에서 확인하고, 재판장은 그 합의사항들을 제소전화해조서로 작성하여 최종 확정합니다. 다행히도 주택임대차 또는 상가건물임대차는 편면적 강행규정인 임대차보호법에 의해 규율되기 때문에 법원의 재판장은 당연히 임대인과 임차인의 합의사항들을 확인하면서 편면적 강행규정 위반 여부를 검토하게 되고, 만약 위반으로 판단되는 경우 재판장은 삭제하거나 수정을 요구합니다. 

 

제소전화해를 진행하자고 요청받은 임차인은, 임대차계약의 편면적 강행규정성을 정확히 인지하고 임대인과 합의사항들을 꼼꼼하게 조율해야 합니다. 만약 임대인이 교묘하게 편면적 강행규정성을 회피하고자 하는 합의사항을 임차인이 제대로 이해하지 못하고 그냥 넘겨버림으로써 제소전화해조서에 그 내용이 기재된다면 이미 제소전화해가 성립된 후에 그 효력을 부정하기는 어렵다고 합니다. 사견으로, 이러한 임대인의 교묘한 법기술을 찾아내고 대응할 정도의 능력이 되지 않는다면, 제소전화해는 법률전문가의 도움을 받는 것이 좋다고 생각합니다. 

 

 

a2