1. 강행규정인 주택임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권 행사
대한민국의 주택임대차보호법(줄여서 "주임법")은 강행법규로서 특별히 임차인을 보호하기 위하여 편면적 강행규정을 명시하고 있으며, 그중 하나가 임차인의 계약갱신요구권입니다. 주임법 제6조의3에 따라, 임대인은 해당 규정에서 정한 특별한 사유가 없는 한, 임차인의 계약갱신요구권을 거부할 수 없고, 갱신되는 임대차는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 간주됩니다.
임차인의 계약갱신요구권이 부정되는 그 특별한 사유에는 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 서로 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우, 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우 등 여러가지가 있지만, 그중에서도 실무에서 가장 이슈화된 특별한 사유는 바로, 제8호의 '임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우'입니다.
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2. 주택 양수인의 실제 거주도 주임법 제6조의3 제1항 제8호에 해당하는지 여부
임차인이 계약갱신요구권 행사기간(임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지) 안에 계약갱신요구권을 행사하였으나 기존 임대인(줄여서 '구임대인')이 '임차인이 거주하는 해당 주택을 양수하는 새로운 임대인(줄여서 "신임대인")이 임차인이 살고 있는 해당 주택에서 실제 거주한다'는 이유를 들어 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는지와 관련하여, 실제 소송이 있었고 2022년 12월 19일 대법원 판결이 내려졌습니다.
대법원 판결이 있기 전 2심 법원(원심)은, 임대차계약의 갱신을 요구를 할 당시 신임차인은 해당 주택에 관한 소유권이전등기를 마치지 아니하여 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 임대인의 지위에 있지 아니하였고, 구임대인인은 해당 주택을 매도하여 자신이 해당 주택에 실제 거주할 예정이 아니었으므로, 신임차인이나 구임차인은 주임법 제6조의3 제1항 제8호를 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다고 판단하였습니다.
3. 신임대인이 실제 거주하는 경우 임차인의 계약갱신요구 거절은 적법하다는 대법원 판례
2022년 12월 19일 대법원은, '2021다266631 건물인도' 사건에서 임차인 보호뿐만 아니라 임대인의 재산권 보호 사이의 적절한 조화를 도모하는 주임법의 취지, 주임법 제6조의3 제1항에 기재된 임대인의 계약갱신요구권 거절 사유의 발생 시점(임차인의 갱신요구권 행사 후에 발생해도 거절 가능), 동법 동조 동항 제8호의 임대인의 범위(제8호가 정한 ‘임대인’을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한하기 어려움) 등을 이유로 임대인 지위를 승계한 신임대인은 실제 거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구를 적법하게 거절할 수 있다고 판단하였습니다.
해당 사건은, 임차인이 임대차계약기간이 끝나기 6개월 전의 기간 내에 구임대인에게 계약갱신을 요구하였을 당시 구임대인이 이미 신임대인과 사이에 임차인이 거주하는 해당 주택을 매도하는 매매계약을 체결한 상태였고, 구임대인은 신임대인이 해당 주택에 관한 소유권이전등기를 마치기 전에 신임차인이 실제 거주하려고 한다는 이유로 계약갱신의 거절을 통지하였고, 신임대인은 소유권이전등기를 마친 후 임차인에게 실제 거주를 이유로 계약갱신을 거절한다는 통지를 하였다는 사실관계를 가지고 있습니다.
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